不動産投資で資産形成しながら節税をしよう

ビギナー必見!不動産投資が節税対策になるしくみ

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高い住民税対策には減価償却費を利用

住民税と所得税の密接な関係

住民税には都道府県民税と市町村民税があり、控除制度が設けられているなど所得税と共通した性質があります。

二つの大きな違いは、所得税が今年の収入分を今年支払うのに対し、住民税は今年の収入に合った金額をその次の年に支払うという点です。また、住民税は所得割と均等割の二つを合わせたものから調整控除を引いて計算されます。所得割は前年度の総所得から配偶者控除などの所得控除を差し引いた残りに都道府県民税と市町村民税それぞれの税率をかけ、均等割は所得に関係なく各自治体が決めた金額が一律に課せられます。

均等割は標準税額が決まっていて自治体による差はあまりないので、住民税はほぼ前年の所得で決定することとなります。そのため、収入に増減が多い職業や退職者にとっては負担が大きくなってしまうのが住民税の特徴です。

減価償却費は住民税にとって諸刃の剣

住民税が前年所得の影響を多大に受けて決定している以上、不動産投資で住民税を減らす対策は所得税の場合とほぼ同じになります。

不動産運用の節税対策として、しばしば取り上げられているのが減価償却費です。建物やそれに付随する設備など経年劣化する資産を耐用年数に割り振り、その年数内で経費として計上していくことができます。減価償却費は建物の購入価格で決まり、売買契約書など金額がわかるものがあれば実際にマイナスがなくても減価償却費が引かれて節税可能です。

しかし減価償却費を取れば取るほど、不動産を売却する際にはそれまで減価償却費の計上で支払わずにすんでいた税金を譲渡所得としてまとめて支払うことになってしまいます。特に住民税は翌年の徴収になりますので、忘れた頃に多額の税金を払う羽目になるのを念頭に置いておきましょう。


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